杭州楼市重拾理性 二手房每单的交易时间重新变长

来源:互联网新闻 时间:2020-04-29 16:48

10月7日,国庆长假的最后一天,杭州正式进入了气象学意义上的秋天。

对于杭州楼市来说,随着9月下半月杭州连出三道调控令,以及国庆长假期间全国近20个城市密集祭出限贷限购措施,整个楼市的风向变了,之前热浪滚滚,现在高烧退去,楼市恢复了理性。

客户来访量下降了10%~15%,售楼处不再是人头攒动;外地投资客明显变少了;买房的下单过程变长了……开发商和购房者,二手房东和买家,各方的心理预期有了波动,他们之间的心理博弈,也进入了一个新的阶段。

买房急迫感没了

外地投资客明显少了

国庆节是杭州楼市的一道分水岭,10月以来,很多开发商都明显感觉到,楼盘现场的客户来访量下降了,客户的下单速度慢了,以前的那种买房急迫感没了。

某外来品牌房企营销总监说,从旗下各个在售楼盘的情况来看,国庆节以来这段时间,楼盘的客户来访量大概下降了10%~15%。客户群体也开始出现分化:刚需客户和首次改善客户还会下单,只要价格在承受范围内,因此位于城西板块的几个楼盘成交一直不错;豪宅改善客户相对变化较少,也陆续有成交;不过,很明显的一点是,外地投资客少了很多。

“之前,我们的客户群体中有一半左右是嘉兴、上海等周边城市过来的客户。这段时间,外地客户的比例确实有所下降,占比下降到大概二三成左右了吧。”赞成·良著的销售经理张纯说,因为项目主要卖的是排屋,目前只剩30多套房源了,改善型客户仍时有到访和预订。

对于调控后外地投资客是否开始淡出杭州市场,杭州透明售房研究院院长方张接表示,因为房产的成交签约有一个滞后性,加上限购限贷政策出来后买房需要查档,目前查档需要大概5天左右的时间,因此,这段时间透明售房网上的签约成交情况主要还是之前那波行情的延续,尚未真实反映出调控政策实施后的市场状况,但近期外地投资客减少是肯定的。

前期销售较好的楼盘摒牢价格

郊区楼盘观望后市随时应对

调控风暴下,杭州楼市逐步回归理性。不同楼盘的开发商,应对后市的态度都变得更加务实。

一位业内人士认为,从供需情况来看,至少在明年上半年之前,对杭州楼市持谨慎乐观态度。他分析,从目前的新房库存量以及今年迄今为止出让的地块面积来看,明年六七月前,杭州市区房源供应量总体不大,因此开发商的定价不会有太多变动,价格会相对坚挺。“但是明年下半年,随着今年年内出让的土地陆续入市,一些房源供应量较大的板块,如申花、未来科技城、奥体和萧山等,楼盘可能面临激烈竞争。”

位于城东板块的天阳·文晖,是今年卖得比较火的楼盘之一。楼盘现场的销售负责人表示,今年已经提前完成全年销售目标,最新开的这期房源也销售得差不多了,只剩十来套,目前价格仍然维持在32000~33000元/平方米。“接下来的房源估计要等明年再开了。”

相比之下,面对这一轮宏观调控,郊区楼盘的态度则是密切观望市场随时准备调整价格。比如,在9月27日杭州出台限贷令以后,位于临平的两个楼盘,都曾经透露过可能要下调价格的意思,因为之前楼市火热带动了远郊楼盘的上涨,其中一个楼盘的销售负责人私下表示,“以前没想过我们的项目单价能卖到1万元,几乎比去年的价格翻番了,早早完成了销售目标。”不过,过完一个国庆长假,看到杭州楼市成交量走稳,两个楼盘又表示要再观望一下,暂时不降价。

回顾2008年和2011年的两轮楼市波动的经验,当严厉宏观调控开始真正起到作用,市场渐渐趋冷时,往往是郊区的楼盘率先扛不住,主动调低价格。因为郊区楼盘一般拿地成本比较低,周边配套也相对较少,其真正的价值提升往往还需要很多年的发展来夯实,只是碰上楼市大好行情,投资客闻风而来,而推高价格;一旦市场遇冷,投资客撤出,成交停滞,就容易被快速打回原形。

二手房每单的交易周期

重新变长了

“调控措施落地以来,这段时间我们这边出现了二手房退房的现象,但是量很少。”杭州我爱我家营销企划总监周包军告诉记者,这些退房案例,主要出于以下三方面原因:一是杭州暂停购房落户,一部分客户因此作罢;二是限贷后买房的首付比例提高,有些买家付不出首付,只得退房;还有就是近期调控宛如车轮战,并且覆盖大江南北,这让不少买家的心理预期发生了变化,担心现在买入会套牢,因此打算先缓一缓再说。

周包军坦言,10月份以来一个最直观的感受,是二手房的成交价格趋于稳定,不再像9月份那样不断攀升,“现在房东临时涨价的情况已经基本没有了。”

周包军的另一个直观感受,是9月底以来,二手房的单子,平均交易周期又开始变长了,而这从侧面印证了投资客开始淡出二手房市场。

周包军介绍说,根据这么多年的经验,我爱我家一单二手房的交易,从第一次带客户看房到最后签约,在正常平稳的市场下通常需要一个月左右的时间。“因为真正的自住型客户通常会跑不同的地段,看很多套房子,不停地比较各种优劣,到最后定夺下来,需要一个相对漫长的思考决策阶段。”

而9月份的时候,因为市场很热,投资性客户比例上升,加上一些周边城市的外地投资客涌来,这些客户通常周末的时候杀到杭州,看几套房子,基本确定意向,然后很快下单。“9月上中旬的时候,很多单子的成交周期只有2个星期左右,9月下旬那阵子就更短了。”

而10月份的情况又有了新的变化。“根据我们经纪人最近的单子跟踪情况来看,估计成交周期普遍又要回到20天以上了。”

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